От вывески до сантехники: как учесть всё, заключая договор аренды для фитнес-клуба

Продолжаем наш путь к открытию фитнес-студии вместе с Георгием Чумановым. Мы уже рассказывали, как выбрать локацию и создать бизнес-план для фитнес-студии. В этот раз мы узнаем, как искать помещение, что нужно учитывать, заключая договор аренды, и как себя вести, если возникают конфликты с арендодателем.

Здорово, если у вас уже есть собственное помещение, в котором вы можете открыть свою студию. Если же нет, скорее всего вы не рассматриваете покупку, а предпочтете более быстрый и недорогой вариант начать бизнес — аренду. Здесь не всё так просто, есть свои тонкости.

Арендуя помещение, вы становитесь частично зависимым от собственника. Например, можете вложить немало денег и сил в ремонт, а потом просто лишиться своего места. Чтобы свести к минимуму неприятные сюрпризы, не пожалейте времени на поиск адекватного арендодателя и грамотное составление договора. 

Шаг 1. Ищем помещение

Еще до начала поиска подробно проработайте техзадание к помещению. Фитнес-клубы в России существуют давно, но формат студии относительно новый. В то время как, например, в Нью-Йорке люди привыкли  к тому, что модная студия может быть в подвале жилого дома, в России, особенно в регионах, люди считают, что в подвале может быть разве что качалка для пацанов «с района».

Поэтому у нас важно найти место, в которое людям захочется зайти с улицы, которое будет сразу воспринято как модное и комфортное. 

Давайте подробнее пройдемся по составляющим такого места. 

Минимальная площадь. Рассчитайте, какого размера должно быть помещение, в котором комфортно смогут разместиться все гости и тренеры. Не забудьте про групповые занятия, если они планируются.  

Этаж. Самый очевидный вариант —  первый, но возможно под ваши задачи больше подойдет цокольный этаж, подвал, а может даже место прямо под крышей. 

Звукоизоляция. Необходима, если помещение располагается в жилом доме, особенно если тренировки проводятся под музыку.


Фитнес-студия ZAMUTE

Высота потолков. Важна для ряда тренировок, например, для занятий на подвесных лентах. 

Удобства. Где будут размещаться санузел и душ и достаточно ли их будет для гостей? 

Парковка. Смогут ли ваши клиенты пользоваться парковой БЦ, если разместить в нем? А если студия круглосуточная? Есть ли бесплатные варианты парковки или возможна только платная? 

Кажется, что нашли что-то подходящее? Не спешите заключать договор аренды.

Проведите в помещении так много времени, как сможете. Зайдите сюда в разное время суток — не исключено, что вечером у входа в помещение собираются компании любителей выпить или наоборот, рядом живут бдительные граждане, которые устраивает допрос каждому проходящему мимо. Протестируйте помещение на звуковую нагрузку и нагрузку спортивным инвентарем.

Мы буквально делали проверку боем на некоторых потенциальных площадках  — прыгали и бегали в этих залах и наблюдали, как это отражается на соседних арендаторах. Так мы старались понять, не будем мы мешать кому-то. 

Анна Малых, основатель сети женских клубов «Летай» (Екатеринбург):

«Только после заезда в помещение мы поняли, что его окна — прямо около места для курения. А это значит, что как только мы решали открыть открыть окна для проветривания, в помещение шел запах дыма. Это срабатывало даже при включении кондиционера.

А прямо перед зданием — самая оживленная улица города, и кто бы могу подумать, что здесь регулярно горит торф! Периодически его заливают, но при этом он всё равно дымит неприятным запахом, проникающим в помещение».

Определитесь заранее и с суммой, которую вы готовы отдавать ежемесячно, как минимум на два года вперед. Договоритесь с арендодателем не повышать сумму в течение этого периода. В качества аргументации расскажите о важности долгосрочнх отношений. Фитнес-бизнесу нужно время, чтобы встать на ноги, но при это обычно долгосрочные проекты, которые не планируется закрывать через полгода. К счастью, опытные арендодатели обычно уже понимают это.

Структура и образец договора аренды помещения для фитнеса

Для аренды помещения под фитнес-клуб можно воспользоваться стандартными формами договора. Вне зависимости от того, какой образец вы выберете, в нем должны быть прописаны следующие пункты:

1. Предмет договора

В этом разделе указывается, кто и с какими целями сдает помещение в аренду. Также важно упомянуть документ, которым будет руководствоваться лицо, оказывающее услуги. Например:

«Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду тренажерный зал для оказания физкультурно-оздоровительных услуг Потребителям, согласно техническому заданию и являющимся его неотъемлемой частью».

2. Права и обязанности сторон

Здесь прописываются права и обязанности того, кто сдает помещение, и того, кто его арендует. Этому пункту нужно уделить особое внимание — именно на него вы будете ссылаться при возникновении споров. Например, когда помещению клуба потребуется ремонт, а собственник откажется его проводить. Если этот момент не упомянут в договоре, вам придется оплачивать услуги ремонтной бригады из своего кармана. Более подробный список прав и обязанностей каждой из сторон можно прочитать в прикрепленном шаблоне договора аренды нежилого помещения.

3. Стоимость оказания услуг и порядок оплаты

Здесь прописывается размер арендного взноса, а также форма и сроки оплаты. Если вы снимайте помещение вместе с мебелью или другим материальным имуществом, обязательно укажите это в договоре. Например: 

«Арендная плата за Помещение вместе с имуществом на весь период срока аренды составляет 150 000 рублей 00 копеек с учётом НДС».

Также важно прописать, из чего именно состоит арендная плата. Затраты на ремонт помещения, расходы на обслуживание оборудования, оплата пошлин и налогов — цена договора должна включать в себя общую стоимость всех оказываемых услуг. Кроме этого, необходимо определить, как будут осуществляться расчеты по договору: путем перечисления денежных средств на счет арендодателя или передачи нужной суммы лично в руки. Не забудьте прописать сроки оплаты.

4. Ответственность сторон

Этот раздел посвящен детальному разбору обязательств обеих сторон в случае нарушения правил договора. Как правило, все они касаются уплаты штрафов и пеней. Важный пункт — общая сумма неустойки не должна превышать цену договора. Случаи, при которых арендодатель или арендатор освобождаются от уплаты штрафов и пеней, прописываются в отдельном разделе.

Шаг 2. Составляем договор аренды

Договор аренды — важнейший документ, который вы должны изучить перед подписанием вдоль и поперёк. Есть некоторые стандартные формы таких договоров, и именно такой мы и использовали, благо у нас были доверительные отношения с собственником. Но в любом случае стоит проверить всё от и до, внимательно подойдя к составлению этого документа.

Прежде всего, убедитесь, что действительно имеет дело с собственником помещения или человеком, который имеет право им распоряжаться. Запросите свидетельство о собственности, проверьте информацию о собственнике по кадастровым номерам. К сожалению, мошенничество с недвижимостью довольно популярно и вернуть деньги, если что-то пойдет не так, будет очень сложно. 

В договоре пропишите цели использования помещения. Ни для кого не должно стать сюрпризом, что потом в этом помещении будут танцевать, прыгать или боксировать. 

Егор Родионов, директор и совладелец школы музыки MuzTime:

«Еще при первом звонке я говорил будущему арендодателю, что открываю школу музыки, в которой будут играть на барабанах. Его это не испугало, мы посмотрели помещение, ещё раз уточнили, что будут звуки и вибрация от барабанов, и снова получили ответ, что всё в порядке. А теперь нам сообщают, что мы мешаем соседям и нам необходимо что-то с этим что-то делать».


Школы музыки MuzTime

Составьте максимально подробный акт приема-передачи помещения. Не стесняйтесь указывать на дефекты и фотографировать их, тем более, что даже собственник может сам чего-то не замечать. Если заметили неисправности — отмечайте и вносите в акт приема-передачи или договаривайтесь об их устранении до его составления, иначе ответственными окажетесь именно вы. После окончания срока аренды собственник не имеет права принять помещения с дефектами, не указанными в документах, а значит, исправлять их придется вам. Если вы сомневаетесь в том, что ваша экспертиза позволяет произвести грамотную оценку помещения, наймите специалиста по эксплуатации.

Используйте чек-лист для оценки помещения:

  1. Состояние пола. Есть ли трещины на покрытии, нужно ли выравнивание? 
  2. Состояние стен. В порядке ли краска, есть ли вмятины?
  3. Состояние потолка. Есть ли трещины, пятна? Сохранена ли цельность покрытия?
  4. Исправность розеток и выключателей.
  5. Состояние сантехники и канализации. Все ли работает? 
  6. Исправность вентиляции и кондиционеров.
  7. Наличие отопления.
  8. Исправность и наличие пожарной сигнализации, системы пожаротушения.
  9. Благоустройство входной группы.
  10. Показания приборов учета.

Проговорите условия размещения вывески. Учтите, что вы имеете право установить вывеску, но не рекламу. Вывеска не содержит рекламных слоганов и не рассказывает о том, какие вы классные, она просто позволяет найти вас с улицы.

Анна Малых, основатель сети женских клубов «Летай» (Екатеринбург):

«У нас были проблемы с арендаторами, связанные с размещением вывески. Когда мы заезжали, нам предложили особое место на крыше с площадкой для размещения баннера на целых 18 метров. Мы выбрали качественные материалы, заказали и установили вывеску. А через месяц оказалось, что администрация города не разрешила устанавливать рекламные конструкции на крыше этого здания. Наш баннер просто сняли, причем собственник не предупредил нас об этом, хотя сам получал официальное письмо. Никакой компенсации за производство и установку баннера мы таки не получили».

Заранее продумайте, какой ремонт вы планируете сделать и согласуйте условия производимых изменений. Все изменения являются неотделимыми, а значит, собственник не будет компенсировать ваши расходы на ремонт. При этом скорее всего он понимает, что ремонт только улучшит его помещение, а значит, есть вероятность договориться о временном снижении арендной ставки или о каникулах на время подготовки к открытию. 

Обратите внимание, все изменения должны быть не только согласованы с арендодателем, но и соответствовать требованиям надзорных органов! Иначе вас могут ждать штрафы.

Обсудите и зафиксируйте, кто оплачивает коммунальные платежи и делает косметический ремонт. Любое помещение в процессе эксплуатации требует поддерживающего ремонта. Иногда что-то ломается, а иногда необходимо вносить изменения в соответствии с требованиями пожарной безопасности и санитарными нормами, и все эти изменения — на стороне арендатора. 

Обозначьте условия субаренды. Если вы планируете пересдать помещение другой студии, обязательно оговорите с собственником, имеете ли вы на это право. Но это не обязательно, если речь идет о мелкой субаренде — например, тренер на сутки арендует у вас зал, чтобы провести свои личные занятия.

Внесите пункт о форс-мажоре, если его нет. Форс-мажор — это чрезвычайные и неотвратимые обстоятельства, которые не зависят от воли сторон и объективно делают невозможным исполнение обязательств по договору. То есть, если помещение внезапно разрушит наводнение (это пример), вы будете освобождены от штрафов за неуплату аренды. Важный момент: от штрафов, а не от самого обязательства выплачивать аренду. 

Как показала пандемия, нужно очень внимательно подойти к обсуждению действий в кризис. Мы договорились с собственником о планах на тот случай, если клубы снова закроют. Сделали это устно, так как у нас арендодатель, нацеленный на долгосрочные отношения, и мы точно знаем, что ему выгоднее договориться с нами, а не обманывать. 

Если же вы еще не выстроили подобные отношения с арендодателем, лучше прописать в договоре соответствующий пункт, он может звучать так: «В случае приостановки деятельности по закону, арендатор не выплачивает арендную ставку или ему оформляются каникулы».

Карина Шаповалова, основатель студии растяжки Lova (г. Пермь):

«Как оказалось, не все ситуации, которые мы не можем контролировать, формально являются форс-мажором. Например, сейчас все боятся оформлять абонементы из-за страха, что будет новая волна. Это сильно усложняет выплату аренды, и арендодатель не хочет идти на уступки — он хочет получать ту же сумму, что и до пандемии.


Студия растяжки Lova (г. Пермь)

Во время локдауна он предоставлял скидку, но осенью и дальше отказался это делать, сказав, что им это невыгодно. На условия аренды мы согласились,чтобы не подводить клиентов, купивших абонементы, но дальнейшие риски теперь на нас». 

Пропишите в договоре все нюансы, которые вам важны. Да, вы потратите время, но зато обеспечите себе больше спокойствия на весь срок аренды. Не стоит полностью полагаться на устные договоренности, особенно если вы имеет дело с этим собственником первый раз. 

Пригласите юриста для заключении договора, особенно если планируете разместиться в бизнес-центре или в торговом центре. При аренде в этих местах часто возникает огромное количество нюансов, которые знакомы только специалистам. 20-30 тысяч на консультации компетентного юриста могут сберечь вам в разы больше — если речь идет об аренде в популярном московском БЦ, ставки доходят до нескольких сотен тысяч рублей за месяц.

Шаг 3. Правильно решаем конфликты

Возможно, их не будет, но вы должны знать, как себя вести в конфликтных ситуациях. Главный инструмент разрешения споров — ваш договор аренды. Именно поэтому так важно предусмотреть и прописать в договоре все риски и проблемы, которые могут возникнуть. Что же делать, если разногласия с арендодателем всё-таки возникли? 

Выбирайте путь сотрудничества

Не стоит пытаться манипулировать арендодателем и угрожать, что если он не выполнит ваши требования, вы развернетесь и уйдёте, это только усугубляет ситуацию. Ваши взаимоотношения с собственником помещения — это  выгодное обеим сторонам партнерство, и нужно постараться сохранить его таким. 

Айрат Гильманов, основатель студии GetBett (Уфа):

«Мы располагаемся внутри торгового центра. В целом все отлично, но есть нюанс, который мы не предусмотрели: рядом очень много ресторанов и к нам регулярно проникают самые разнообразные запахи. Мы периодически ведем переговоры с арендодателем, пытаясь найти выход, эта не та проблема, которую легко взять и решить».


Студия GetBett

Не просто предъявляйте претензии, но и сами ищите пути решения проблемы 

Вне зависимости от причин проблемы, ваш бизнес — всегда только ваш, и приходится брать на себя борьбу с трудностями. 

Наша студия открылась на месте фитнес-студии, которая не смогла пережить кризис и закрылась, причем неожиданно как для собственных сотрудников, так и для клиентов. Стоило ожидать, что клиенты, которые купили абонементы, но не смогли их использовать, будут этим крайне недовольны и станут приходить на место бывшей студии решать свою проблему.  

Обсудив ситуацию с арендодателем, мы разработали такое решение: 

При заключении договора составили акт приема-передачи помещения, в котором указали все, что передается нам: как само помещение, так и то, что в нём находится.

Обозначили две группы, с которыми могли возникнуть проблемы, — сотрудники закрывшейся студии и ее клиенты. Для коммуникации с обеими группами разработали план действия.

Когда бывшие сотрудники решали забрать то, что якобы принадлежало им, мы ссылались на акт приема-передачи помещения, в котором было перечислено всё, что перешло в нашу собственность.

Когда приходили клиенты бывшей студии, мы объясняли им, что наша студия — это другое место с новыми владельцами, иной миссией и подходом к ведению дел. И что мы с радостью увидим их в качестве наших клиентов, со скидкой на посещение и приятным приветственным комплиментом. 

Всем нашим сотрудникам мы объяснили, что наша студия действует исключительно в рамках закона и ничего не нарушает.

И только если ничего не помогает — уходите

Если решение найти невозможно, вероятно, будет правильнее уйти. Иногда случаются и такие ситуации, когда арендодатель не идет на сотрудничество и компромиссы, а критичная проблема так и остается неразрешенной. Ничего не поделать, а такой ситуации будет логичнее вложить силы, время и деньги в открытие нового места, а не в войну с собственником.

Егор Родионов, директор и совладелец школы музыки MuzTime:

«Мой опыт аренды для антикафе законился переездом в другое место. Проблем с арендодателем не было, но жильцы не понимали, что это за формат заведения, и были настроены против. Помещение было на первом этаже жилого дома и, хотя мы не мешали ни шумом, ни чем либо ещё, жильцы практически объявили войну, дошло даже до того, что машину одного из наших гостей поцарапали и облили кислотой или чем-то похожим. Выхода не было — и мы перебрались в новое место».


Уже открыли фитнес-студию или клуб?Оптимизируйте свои бизнес-процессы вместе с 1С:Фитнес клуб, чтобы расти быстрее!


ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ